UN MILLÓN DE CASAS PARA HACER FRENTE AL DÉFICIT HABITACIONAL
Nueve de cada 100 mexicanos no cuentan con casa propia o la que habitan no reúne condiciones para una vida digna, o se encuentra en asentamientos irregulares sin servicios públicos elementales.
Con una población que ronda los 130 millones de habitantes y pese a ser la economía 13 del mundo por su Producto Interno Bruto, México enfrenta entre sus problemas más graves el déficit de viviendas y el rezago habitacional que, de acuerdo a estimaciones oficiales, afectan a 2.8 millones y 8.9 millones de personas, respectivamente, aunque a decir del sector privado hacen falta 10 millones de viviendas para cubrir la demanda.
Nueve de cada 100 mexicanos no cuentan con casa propia o la que habitan con su familia no reúne las condiciones adecuadas por una vida digna, o se encuentra en asentamientos irregulares que carecen de servicios públicos elementales. El problema se complica por el bajo poder adquisitivo de los mexicanos que no pueden adquirir viviendas cuyo costo se encarece año con año y a los precios de los materiales de construcción que han crecido por arriba de la inflación, cuando de erigir casa propia o de mejorarla, se trata.
Atender la problemática es un reto mayúsculo para el gobierno de la Presidenta Claudia Sheinbaum, que en su primer mes de gestión presentó el Programa de Vivienda y Regularización, mediante el cual se construirá un millón de viviendas y se entregará un millón de escrituras durante el sexenio, con la finalidad de apoyar particularmente a poblaciones vulnerables como mujeres jefas de familia, jóvenes, población indígena y adultos mayores.
Contribuirá a hacer frente a la problemática, la reciente reforma constitucional aprobada por el Congreso de la Unión y avalada por legislaturas locales, para establecer en México un sistema de vivienda con orientación social para los trabajadores.
Faltan 10 millones de casas: CMIC
Para el sector privado el déficit de viviendas es mucho mayor al que estima el gobierno. Desde la óptica de Luis Méndez Jaled, presidente de la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC), el rezago de vivienda en México asciende a 10 millones de casas y el problema golpea a familias de escasos recursos.
Según Méndez Jaled, el parque habitacional en territorio nacional es de 38 millones de viviendas, pero siete de cada 10 son informales, pues se establecieron en asentamientos irregulares, o son precarias y requieren repararse o mejorarse, o son inseguras.
Plantea que las familias de menores ingresos no pueden hacerse de una vivienda digna porque no tienen un empleo formal o su ingreso es tan bajo que no califican para un crédito, además de que la oferta institucional es considerablemente menor a la demanda de vivienda. Ante esto, muchas familias no tienen otra opción que instalarse en asentamientos irregulares.
“Las consecuencias de este fenómeno son serias y costosas”, señala el presidente de CMIC.
Pese a los esfuerzos para canalizar recursos y subsidios a los esquemas de autoproducción social de vivienda, en los últimos cinco años se han generado 760 mil viviendas con base al Registro Único de Vivienda, lo cual es un nivel insuficiente para atender las necesidades de las familias del país.
Según el líder de los constructores, el origen del problema es por la falta de planeación urbana adecuada que vincule las políticas de ordenamiento territorial, desarrollo urbano, movilidad sostenible y vivienda social, con coordinación de los tres órdenes de gobierno.
Datos del Instituto de Políticas para el Transporte y el Desarrollo de México indican que de 1980 a 2010 mientras que la población urbana se duplicó, la mancha urbana de las ciudades se extendió en promedio casi ocho veces.
“En estas condiciones, no hay presupuesto público que logre avanzar en una adecuada cobertura y calidad de infraestructura y de servicios urbanos”, indica.
Estancada la construcción de vivienda: Canadevi
De acuerdo con Alberto Moreno, presidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi), al cierre de 2024 se alcanzará la producción de 250 mil casas en el país, un nivel similar al de 2023 y en los últimos dos o tres años anteriores, con lo que este será un año de crecimiento casi nulo para la vivienda en México. “La falta de vivienda en cualquier estado es un problema que se debe tener siempre en el radar. Como desarrolladores no podemos dar el lujo de esperar a los arranques de proyectos de inversión (para construir más vivienda), es una industria muy lenta en darnos tiempos”, expone.
Se contrajo mercado de vivienda: BBVA
El mercado de vivienda se contrajo con cifras acumuladas a noviembre de 2023, según el informe ‘Situación Inmobiliaria México. Primer semestre de 2024’, de BBVA, aunque anota que ese año la construcción aumentó 15.6 por ciento, impulsada por la obra civil, con lo que el PIB de la construcción alcanzó 1.6 billones de pesos, su máximo histórico. BBVA precisa que el mercado de vivienda se contrajo durante 2023, con una disminución del 0.9 por ciento en número de créditos y de 5.4 en el monto hipotecario. La banca comercial mantiene su preponderancia con el 58 por ciento del total del monto hipotecario originado.
La apreciación acelerada de la vivienda en México de los últimos años está altamente correlacionada con los costos de construcción, de 2005 a 2023 muestra una tasa promedio de apreciación de 7.2 por ciento anual y los costos de construcción aumentaron 5.7 anual en el mismo periodo.
Clave, la estrategia para adquisición de terrenos: Moody’s
De acuerdo con un análisis de la calificadora Moody’s México, los potenciales beneficios del programa de vivienda del gobierno de Claudia Sheinbaum, que busca la creación de un millón de casas, son muy relevantes, pero su ejecución exitosa enfrenta retos significativos. Entre los retos está la creación desde cero de una nueva empresa estatal que disponga de los recursos materiales y humanos adecuadamente capacitados para ejecutar satisfactoriamente un proyecto de esa magnitud, y desarrollar procesos eficientes y transparentes para garantizar una operación efectiva y de bajo costo.
La calificadora considera fundamental establecer un mecanismo claro y justo para la asignación de viviendas, y diseñar un esquema de fondeo autosustentable para el proyecto, de modo que a medida que se recauden los pagos de los créditos, se puedan construir viviendas nuevas, dar mantenimiento a un inventario permanente y otorgar financiamientos adicionales, asegurando la continuidad transexenal del programa.
Expuso que la estrategia para la adquisición de terrenos es clave en el éxito del programa de vivienda, ya que uno de los principales desafíos reside en el alto costo del suelo en áreas urbanas con acceso a servicios esenciales. Aunque inicialmente el gobierno planea utilizar reservas territoriales estatales y federales, también deberá desarrollar un mecanismo para la adquisición de terrenos a precios razonables, facilitando así la ejecución del proyecto, indica Moody’s.
El plan podría generar un aumento considerable en la oferta de vivienda nueva, ejerciendo una presión a la baja en los precios de los inmuebles, principalmente en aquellos que estén dentro del mismo rango que el de las casas levantadas bajo el programa, es decir, entre 700 mil y un millón 100 mil pesos. Aunque anotó que aún no se tiene información suficiente para evaluar el impacto que el programa tendrá en los desarrolladores privados, ve la posibilidad de que les surjan oportunidades si la constructora gubernamental opta por colaborar con ellos en los proyectos inmobiliarios.
Apuntó que una ejecución exitosa del programa permitiría reducir el fuerte rezago de casas en México, que de acuerdo con cifras del Inegi de 2020, implica un déficit de 8.2 millones de viviendas, mientras que según la Conavi, hace dos años 8.9 millones de viviendas tenían rezago habitacional, es decir, precariedad de materiales y acceso deficiente a servicios básicos.