Nueve de cada 100 mexicanos no cuentan con casa propia o la que habitan no reúne condiciones para una vida digna, o se encuentra en asentamientos irregulares sin servicios públicos elementales.
Con una población que ronda los 130 millones de habitantes y pese a ser la economía 13 del mundo por su Producto Interno Bruto, México enfrenta entre sus problemas más graves el déficit de viviendas y el rezago habitacional que, de acuerdo a estimaciones oficiales, afectan a 2.8 millones y 8.9 millones de personas, respectivamente, aunque a decir del sector privado hacen falta 10 millones de viviendas para cubrir la demanda.
Nueve de cada 100 mexicanos no cuentan con casa propia o la que habitan con su familia no reúne las condiciones adecuadas por una vida digna, o se encuentra en asentamientos irregulares que carecen de servicios públicos elementales. El problema se complica por el bajo poder adquisitivo de los mexicanos que no pueden adquirir viviendas cuyo costo se encarece año con año y a los precios de los materiales de construcción que han crecido por arriba de la inflación, cuando de erigir casa propia o de mejorarla, se trata.
Atender la problemática es un reto mayúsculo para el gobierno de la Presidenta Claudia Sheinbaum, que en su primer mes de gestión presentó el Programa de Vivienda y Regularización, mediante el cual se construirá un millón de viviendas y se entregará un millón de escrituras durante el sexenio, con la finalidad de apoyar particularmente a poblaciones vulnerables como mujeres jefas de familia, jóvenes, población indígena y adultos mayores.
Contribuirá a hacer frente a la problemática, la reciente reforma constitucional aprobada por el Congreso de la Unión y avalada por legislaturas locales, para establecer en México un sistema de vivienda con orientación social para los trabajadores.
Faltan 10 millones de casas: CMIC
Para el sector privado el déficit de viviendas es mucho mayor al que estima el gobierno. Desde la óptica de Luis Méndez Jaled, presidente de la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC), el rezago de vivienda en México asciende a 10 millones de casas y el problema golpea a familias de escasos recursos.
Según Méndez Jaled, el parque habitacional en territorio nacional es de 38 millones de viviendas, pero siete de cada 10 son informales, pues se establecieron en asentamientos irregulares, o son precarias y requieren repararse o mejorarse, o son inseguras.
Plantea que las familias de menores ingresos no pueden hacerse de una vivienda digna porque no tienen un empleo formal o su ingreso es tan bajo que no califican para un crédito, además de que la oferta institucional es considerablemente menor a la demanda de vivienda. Ante esto, muchas familias no tienen otra opción que instalarse en asentamientos irregulares. “Las consecuencias de este fenómeno son serias y costosas”, señala el presidente de CMIC.
Pese a los esfuerzos para canalizar recursos y subsidios a los esquemas de autoproducción social de vivienda, en los últimos cinco años se han generado 760 mil viviendas con base al Registro Único de Vivienda, lo cual es un nivel insuficiente para atender las necesidades de las familias del país.
Según el líder de los constructores, el origen del problema es por la falta de planeación urbana adecuada que vincule las políticas de ordenamiento territorial, desarrollo urbano, movilidad sostenible y vivienda social, con coordinación de los tres órdenes de gobierno.
Datos del Instituto de Políticas para el Transporte y el Desarrollo de México indican que de 1980 a 2010 mientras que la población urbana se duplicó, la mancha urbana de las ciudades se extendió en promedio casi ocho veces. “En estas condiciones, no hay presupuesto público que logre avanzar en una adecuada cobertura y calidad de infraestructura y de servicios urbanos”, indica.
Estancada la construcción de vivienda: Canadevi
De acuerdo con Alberto Moreno, presidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi), al cierre de 2024 se alcanzará la producción de 250 mil casas en el país, un nivel similar al de 2023 y en los últimos dos o tres años anteriores, con lo que este será un año de crecimiento casi nulo para la vivienda en México.
“La falta de vivienda en cualquier estado es un problema que se debe tener siempre en el radar. Como desarrolladores no podemos dar el lujo de esperar a los arranques de proyectos de inversión (para construir más vivienda), es una industria muy lenta en darnos tiempos”, expone.
Se contrajo mercado de vivienda: BBVA
El mercado de vivienda se contrajo con cifras acumuladas a noviembre de 2023, según el informe ‘Situación Inmobiliaria México. Primer semestre de 2024’, de BBVA, aunque anota que ese año la construcción aumentó 15.6 por ciento, impulsada por la obra civil, con lo que el PIB de la construcción alcanzó 1.6 billones de pesos, su máximo histórico.
BBVA precisa que el mercado de vivienda se contrajo durante 2023, con una disminución del 0.9 ciento en número de créditos y de 5.4 en el monto hipotecario. La banca comercial mantiene su preponderancia con el 58 por ciento del total del monto hipotecario originado.
La apreciación acelerada de la vivienda en México de los últimos años está altamente correlacionada con los costos de construcción, de 2005 a 2023 muestra una tasa promedio de apreciación de 7.2 por ciento anual y los costos de construcción aumentaron 5.7 anual en el mismo periodo.
Clave, la estrategia para adquisición de terrenos: Moody’s
De acuerdo con un análisis de la calificadora Moody’s México, los potenciales beneficios del programa de vivienda del gobierno de Claudia Sheinbaum, que busca la creación de un millón de casas, son muy relevantes, pero su ejecución exitosa enfrenta retos significativos.
Entre los retos está la creación desde cero de una nueva empresa estatal que disponga de los recursos materiales y humanos adecuadamente capacitados para ejecutar satisfactoriamente un proyecto de esa magnitud, y desarrollar procesos eficientes y transparentes para garantizar una operación efectiva y de bajo costo.
La calificadora considera fundamental establecer un mecanismo claro y justo para la asignación de viviendas, y diseñar un esquema de fondeo autosustentable para el proyecto, de modo que a medida que se recauden los pagos de los créditos, se puedan construir viviendas nuevas, dar mantenimiento a un inventario permanente y otorgar financiamientos adicionales, asegurando la continuidad transexenal del programa.
Expuso que la estrategia para la adquisición de terrenos es clave en el éxito del programa de vivienda, ya que uno de los principales desafíos reside en el alto costo del suelo en áreas urbanas con acceso a servicios esenciales. Aunque inicialmente el gobierno planea utilizar reservas territoriales estatales y federales, también deberá desarrollar un mecanismo para la adquisición de terrenos a precios razonables, facilitando así la ejecución del proyecto, indica Moody’s.
El plan podría generar un aumento considerable en la oferta de vivienda nueva, ejerciendo una presión a la baja en los precios de los inmuebles, principalmente en aquellos que estén dentro del mismo rango que el de las casas levantadas bajo el programa, es decir, entre 700 mil y un millón 100 mil pesos.
Aunque anotó que aún no se tiene información suficiente para evaluar el impacto que el programa tendrá en los desarrolladores privados, ve la posibilidad de que les surjan oportunidades si la constructora gubernamental opta por colaborar con ellos en los proyectos inmobiliarios.
Apuntó que una ejecución exitosa del programa permitiría reducir el fuerte rezago de casas en México, que de acuerdo con cifras del Inegi de 2020, implica un déficit de 8.2 millones de viviendas, mientras que según la Conavi, hace dos años 8.9 millones de viviendas tenían rezago habitacional, es decir, precariedad de materiales y acceso deficiente a servicios básicos.
“Familias de menores ingresos no pueden hacerse de una vivienda digna porque no tienen un empleo formal o su ingreso es tan bajo que no califican para un crédito”
Luis Méndez Jaled, Presidente de CMIC
600 mil MDP para dar casas dignas a quienes no las tienen
Reforma al 123 crea sistema de vivienda con orientación social
Con la reforma al artículo 123 de la Constitución que establece un sistema de vivienda con orientación social para los trabajadores, la cual fue aprobada en el Congreso de la Unión y fue avalada por los congresos locales, se busca establecer mecanismos y fondos para que los trabajadores tengan acceso a la vivienda de interés social.
El dictamen aprobado por unanimidad el 31 de octubre en el Senado, tras pasar por la Cámara de Diputados, plantea que toda empresa estará obligada, según lo determinen las leyes reglamentarias, a proporcionar a las personas trabajadoras viviendas adecuadas, mediante las aportaciones que hagan a un fondo nacional, a fin de constituir depósitos en favor de sus trabajadores.
La reforma establece que se creará un sistema de vivienda con orientación social para las personas trabajadoras derechohabientes, que les permita obtener crédito barato y suficiente para su adquisición o mejora; también podrán adquirir suelo y construir vivienda, en los términos que fije la ley.
Dicha reforma al 123 constitucional dispone que la ley establezca los términos y condiciones para que las personas trabajadoras puedan acceder a las viviendas en arrendamiento social, así como al derecho de adquirirlas en propiedad, y acota que la mensualidad del arrendamiento social no pueda exceder del 30 por ciento del salario de las personas trabajadoras.
Se determina asimismo que se dará preferencia de acceso a la vivienda en arrendamiento social a las personas trabajadoras que hayan aportado continuamente al fondo y no cuenten con vivienda propia; además, la ley preverá mecanismos para evitar discrecionalidad o injerencias arbitrarias que limiten el acceso a este derecho.
Al instalarse la Comisión de Vivienda de la Cámara de Diputados, que preside la diputada del PT, Maribel Martínez Ruiz (PT) resaltó el Programa de Vivienda impulsado por la presidenta Claudia Sheinbaum que busca favorecer a los sectores más vulnerables de la población, y lamentó que la vivienda haya sido considerada como una mercancía, convirtiendo en un mero coto de lucro, por lo que llamó a no volver a permitir que un derecho humano vuelva a ser rehén de los intereses económicos.
El diputado Pedro Haces, líder de la CATEM, celebró el programa presentado por la jefa del Ejecutivo federal, y llamó a los demás legisladores a darle su aval para dar acceso a los trabajadores a una vivienda digna que por décadas estuvo fuera de su alcance.
Por su parte, el director de Infonavit, Octavio Romero se congratuló el 7 de noviembre que el Senado de la República emitiera la declaratoria de reforma constitucional al artículo 123 constitucional, tras ser avalada por 18 congresos estatales.
La reforma “permitirá al Infonavit cumplir con el Programa de Vivienda para el Bienestar de la Presidenta Claudia Sheinbaum, a través de la construcción de al menos un millón de viviendas y la implementación de un esquema de renta social, en beneficio de los grupos de derechohabientes más vulnerables, como mujeres, jóvenes y personas de bajos ingresos”, publicó Romero en su cuenta de la red ‘X’.
Cuando parecía atrapada en los debates por la reforma judicial y la escalada de violencia del crimen organizado, la Presidenta Claudia Sheinbaum presentó, a mediados de octubre, lo que será uno de los más ambiciosos proyectos de su gestión: el nuevo Programa de Vivienda y Regularización que tiene como meta sexenal la construcción, “al menos”, de un millón de viviendas y el otorgamiento de un millón de escrituras, con la finalidad de apoyar particularmente a poblaciones vulnerables como mujeres jefas de familia, jóvenes, población indígena y adultos mayores.
“Son un millón de viviendas que vamos a construir en el sexenio, al menos, y además, un millón de viviendas que vamos a regularizar, ese es el objetivo”, informó durante la presentación el 14 de octubre.
Del millón de viviendas nuevas, 500 mil serán construidas por el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) para la población derechohabiente, y otras 500 mil por la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi) para personas no derechohabientes, cuyo financiamiento será por parte de la Financiera del Bienestar (Finabien).
Este programa tiene como principal objetivo garantizar el derecho al techo, lo que no sucedía en gobiernos neoliberales, donde la construcción de viviendas estaba pensada como un proyecto de desarrollo inmobiliario y no como obras para garantizar los derechos del pueblo de México, indicó Sheinbaum.
“Durante el periodo, principalmente de Fox y Calderón, Infonavit se dedicó a construir viviendas alejadas de los centros urbanos, que muchas de ellas están abandonadas; se habla incluso de 600 mil viviendas abandonadas. A diferencia de entonces, que en realidad era un programa para las inmobiliarias, era un programa de desarrollo inmobiliario, este programa es totalmente distinto; estamos pensando en terrenos y unidades habitacionales cercanos a los lugares de trabajo, donde haya servicios, acceso a transporte público. El objetivo es dar vivienda a quien más lo necesita”, remarcó.
La secretaria de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano, Edna Elena Vega precisó que el Programa de Vivienda y Regularización implica la inversión federal de 600 mil millones de pesos para beneficiar a todas las zonas del país con la construcción de 325 mil viviendas en el sur; 239 mil 400 en el centro; 228 mil 800 en el centro-norte y 206 mil 800 en el norte. Además, se contemplan 450 mil acciones de mejoramiento y ampliaciones en zonas prioritarias con alto grado de marginación, lo que generará 6.1 millones de empleos directos y 9.2 millones de empleos indirectos.
De acuerdo a expertos, además de la falta de vivienda, México tiene un problema de 8.9 millones de hogares con rezago habitacional, término que se emplea para las casas que no cumplen con las condiciones mínimas de habitabilidad.
Precisó la titular de SEDATU que, en 2025, se construirán 165 mil viviendas nuevas; se mejorarán 100 mil viviendas en la zona oriente del Estado de México y se regularizarán más de 120 mil escrituras.
Las nuevas viviendas serán levantadas en sitios que no tengan condiciones de riesgo, como laderas o zonas inundables; contarán con los servicios básicos de agua, drenaje y electricidad, y estarán cerca de puntos activos económicamente, para garantizar que la gente pueda acceder a sus trabajos, cuente con un colegio o un hospital, detalló Vega Rangel.
El director de la Conavi, Rodrigo Chávez explicó que esta institución construirá 500 mil viviendas –con todos los servicios y de hasta 60 metros cuadrados– con inversión de 285 mil millones de pesos y la mejora de 300 mil viviendas con 15 mil millones. Apuntó que se entregarán financiamientos subsidiados a población no derechohabiente de bajos ingresos con tasa de interés del cero por ciento.
Destacó que, dentro de las 500 mil acciones de vivienda, se destinarán 100 mil a un Programa de Vivienda Nueva en renta para jóvenes entre 18 y 30 años –con temporalidad de cinco años que podrá ampliarse hasta por dos años más– en unidades habitacionales cercanas a centros educativos y zonas industriales, con todos los servicios y cuyo alquiler no rebase 30 por ciento de sus ingresos.
La directora de Finabien, Rocío Mejía Flores, detalló que la financiera hará la dispersión de recursos para el fincamiento de las viviendas de no derechohabientes, así como de la recuperación; esto, a través de las mil 700 sucursales.
El director del Instituto Nacional del Suelo Sustentable, José Alfonso Iracheta puntualizó que en la regularización de escrituras, este instituto realizará 700 mil trámites, mientras que el Fovissste se encargará de 100 mil escrituras y finalmente 200 mil serán responsabilidad del Infonavit.
Infonavit, fundamental en la estrategia de vivienda de CSP
Para construir las 500 mil casas de bajo costo que le tocarán al Infonavit, se destinará una inversión de 288 mil mdp; además entregarán 250 mil créditos para mejoramiento, con presupuesto de 20 mil adicionales.
El Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), juega un papel fundamental en la estrategia de la Presidenta de México, cuya reforma propuesta en la materia, que recién aprobó el Congreso de la Unión, dota al organismo de mayor fortaleza y facultades para beneficiar a derechohabientes sin acceso actual a crédito de vivienda y poder llegar a mujeres jefas de familia, jóvenes, adultos mayores y trabajadores independientes que se den de alta voluntariamente.
Con la reforma constitucional, el Infonavit podrá formar una empresa constructora vinculada al organismo que se encargue de la edificación de las viviendas, para disminuir costos e incrementar la capacidad de vivienda. Asimismo, el Instituto podrá adquirir los materiales para la construcción, con el fin de participar directamente en el desarrollo de unidades habitacionales y hasta otorgar financiamiento a los desarrolladores inmobiliarios para la edificación de vivienda social. El primer paso ya se dio con la reforma constitucional.
De acuerdo a su titular, Octavio Romero Oropeza, para la construcción de las 500 mil viviendas de interés social de bajo costo que le tocarán al Infonavit, se destinará una inversión de 288 mil millones de pesos, así como la entrega de 250 mil créditos para mejoramiento, con presupuesto de 20 mil millones de pesos, que serán adicionales a su colocación de crédito ordinaria.
Antes de que acabe este año, el Infonavit otorgará 340 mil créditos a sus afiliados para que puedan comprar viviendas nuevas, usadas o terrenos, así como 14 mil créditos para construir en un terreno que ya se tenga y 224 mil créditos para reparar, remodelar o ampliar la vivienda propia. Implementarán también la renta con acceso a compra, para que quienes alquilen una casa puedan usar el dinero de la renta como parte de un pago.
“En el sexenio pasado se colocaron (via el Infonavit) más o menos un millón de créditos en los seis años; estamos estimando un (crecimiento de) 25 por ciento adicional”, destacó.
Principales medidas del programa:
- Se construirán 500 mil viviendas nuevas de interés social, de bajo costo, con una inversión por 288 mil millones de pesos, para lo cual se conformará una empresa constructora.
- Se implementará un esquema de renta con opción a compra, con el que se favorecerá a mujeres jefas de familia, jóvenes, adultos mayores y trabajadores independientes.
- Se otorgarán créditos para 250 mil mejoramientos de vivienda con inversión por 20 mil millones de pesos, los cuales son adicionales al millón de financiamientos del programa ordinario.
Se congelan 2 millones de créditos ‘impagables’: Romero
Tras su Programa de Vivienda y Regularización, presentado a mediados de octubre, la Presidenta Claudia Sheinbaum Pardo, anunció que, a partir del 11 de noviembre, el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) ‘congelará’ los saldos y mensualidades de dos millones de créditos otorgados antes del 2013 bajo el esquema de ‘Veces Salario Mínimo’ (VSM) en el que los montos de pago incrementaban cada año y que, a decir del titular de la institución, Octavio Romero Oropeza acabaron convirtiéndose en “deudas impagables e injustas”.
A los dos millones de derechohabientes que tienen créditos del Infonavit de antes del 2013, se les congela la mensualidad: 500 mil se hace todo de manera automática, y otro millón y medio, una parte de beneficios adicionales, tienen que acudir a las oficinas del Infonavit”, precisó la mandataria en la presentación de los avances del Programa Nacional de Vivienda para el Bienestar.
“Vamos a hacer una mejora adicional, porque también ocurre que se pidieron créditos y que hoy están pagando muchísimo más del crédito que recibieron; entonces, vienen todavía más beneficios”, adelantó en la conferencia matutina del lunes 11 de noviembre.
De acuerdo al director general del Infonavit, Octavio Romero, en la institución “hay una cartera de 6.2 millones de créditos hipotecarios. El 64 por ciento de ese gran total, se diseñaron bajo un modelo en el que a pesar de que el derechohabiente cumpliera con sus pagos, el saldo de su deuda y sus mensualidades subían cada año haciéndola una deuda impagable. Esta injusticia afecta cuatro millones de familias. Este tipo de crédito se les denominó Veces Salario Mínimo y se dieron del 2003 hacia atrás o hasta el 2013”.
Dijo que “la presidenta Claudia Sheinbaum nos instruyó acabar con esta injusticia, por lo que a partir del día de hoy se congela el saldo y las mensualidades de dos millones de estos créditos, que entran en el esquema de Veces Salario Mínimo y fueron otorgados del 2013 para atrás o antes del 2013”.
De esos dos millones de derechohabientes que hoy congelan ya su saldo, 500 mil van a ver congelamiento y descuentos automáticos adicionales, y el millón y medio van a ver que su cuenta ya está congelada y van a enterarse en esta consulta de qué beneficios adicionales van a tener, precisó el funcionario.
Romero Oropeza adelantó que en próximas semanas se anunciará el programa que apoyará a los dos millones de personas restantes con créditos emitidos bajo el modelo de ‘viejos pesos’ en el periodo de 2014 a 2020.
“Antes que termine este año estaremos beneficiando a cuatro millones de familias, de acuerdo con las instrucciones que nos dio la Presidenta de la República”, aseguró.
“La presidenta Claudia Sheinbaum nos instruyó acabar con esta injusticia, por lo que a partir del día de hoy se congelan el saldo y las mensualidades de dos millones de estos créditos”
Octavio Romero Oropeza, Director general de Infonavit
Se suma IP a nuevo esquema de ‘renta social’ del Infonavit
Ante los elevados costos de arrendamiento de casas en muchas ciudades de México y el mundo, el esquema de ‘renta social’ de Infonavit se adaptará a la capacidad de pago de los derechohabientes, con opción de compra a futuro.
El sector de los desarrolladores de vivienda en el país reconoce el cambio de fondo a que fue sometido el Infonavit a partir de la reforma al artículo 123 constitucional impulsada por la Presidenta Claudia Sheinbaum, que le permitirá al instituto impulsar esquemas de ‘renta social’ para que miles de familias de bajos ingresos posean un techo que en el futuro sea suyo.
“Es una nueva estrategia que permitirá hacer más vivienda que la que estamos haciendo, y no se cancelan hasta ahorita los financiamientos tradicionales”, plantea Javier Carlos Olvera Silveira, presidente de ‘Vivo Grupo Inmobiliario’ y del Consejo Coordinador Empresarial del Caribe.
En entrevista con la revista GUINDA, Olvera Silveira pondera las bondades del programa viviendístico anunciado a mediados de octubre, pues –subraya– “estas rentas se van a adaptar más a la capacidad de pago de los derechohabientes y, como está planteado, tendrán una opción de compra en el futuro”.
Las rentas en ciudades de México y el mundo están siendo tan altas que la gente ya no puede mantener con sus ingresos la vivienda donde vive, indica el empresario con 32 años en el sector ‘viviendero’.
Por ello, afirma: “hay que lograr que estas viviendas se construyan, que lleguen a buen puerto, que el programa sea un éxito y ver en dónde podemos participar los desarrolladores y los constructores de vivienda para ser colaborativos”.
Y agrega: “Ahí hay una oportunidad para construirle directamente al Infonavit, en lugar de desarrollar para venderle a los derechohabientes del Infonavit, pues se le podrá vender la obra al Infonavit si ellos están abiertos”.
“Hace un mes la Presidenta de México presentó un programa de vivienda que pretende llegar, por un lado, a un millón de personas sin casa, y por otro, a un millón más que viven en situaciones irregulares. ¿Cuál es su opinión como empresario del sector inmobiliario?” –se le pregunta.
“La doctora Claudia Sheinbaum está promoviendo un cambio de estrategia a lo que veníamos haciendo por muchos años: la vivienda en renta es un nuevo esquema que hasta el momento no habíamos conocido, que tiene oportunidades interesantes (pues) permitirá hacer más vivienda… Esto es complementario, un segmento nuevo que está buscando la doctora Sheinbaum, el Infonavit, la Sedatu y todo el sector vivienda para crear más oportunidades a los mexicanos”, asevera Javier Olvera.
En amplia conversación con José Antenor Ancona Rodríguez, director general de grupo GREMOL y de la revista GUINDA, así como Fernando Hernández, coordinador Editorial de la nueva publicación nacional, el presidente del CCE del Caribe, expone: “El mercado de arrendamiento es muy activo en todo el mundo. No tiene normalmente este enfoque de desarrollo social, pero el mercado de renta es muy activo en todos los segmentos. Muchísimos de los desarrollos que nosotros hemos construido por muchos años pasan primero de un propietario y después pasan al mercado de arrendamiento”.
Agrega que la movilidad social es natural en todas las ciudades, de tal forma que cuando uno compra una propiedad y luego cambia de trabajo o cambia de geografía por alguna razón, pues esa vivienda pasa fácilmente al mercado de arrendamiento, o se vende y luego pasa al mercado de arrendamiento.
Plantea que estas rentas se van a adaptar más a la capacidad de pago de los derechohabientes y, como está planteado, tendrán una opción de compra en el futuro. “Entonces, vamos a ver, es novedoso, todavía falta mucho por descubrir. Vamos a ver hasta qué punto realmente puede caminar con velocidad. Lo que sí sabemos es que viene con mucha decisión”, subraya.
“¿Cuál es el esquema de participación del gobierno mexicano en esta figura de renta social?”
“En el caso de Infonavit es una hipotecaria muy potente, es única; es la mayor hipotecaria de América Latina, en el número de créditos de América inclusive. Esto es complementario a lo que viene haciendo. Será un segmento y es un nuevo producto, un nuevo programa que implicará que el Infonavit será propietario de un activo. Hoy no tiene esos activos, que eso es básicamente lo que promueve la Reforma y lo podrá rentar” –explica.
“El Infonavit –prosigue– tendría dinero, pues recababa dinero, lo coloca por hipotecas y después tiene que entregar un rendimiento de acuerdo al sistema de retiro en las cuentas individualizadas que tiene con todos los trabajadores. Ese era el esquema. Hoy se le permitirá que parte del saldo de lo que ellos tienen y recaban de los empresarios y los trabajadores se puedan comprar activos y ese activo se pueda rentar. Este es realmente el cambio de fondo que está haciendo el Infonavit”.
“El Infonavit –recalca– seguirá recibiendo aportaciones empresariales y de los trabajadores cada bimestre, como es costumbre, de tal forma que ese fondo, esté, y los siguientes financiamientos que están presupuestados tendrán también fondeo; entonces, este fondo seguramente es el que están planeando utilizar para hacer esta inversión y sí dejar un activo que no será dinero, serán casas en el Infonavit, para rentarlas”.
Olvera refiere que el Infonavit es una gran institución que ha hecho 12 millones de casas, y es el mayor proveedor de vivienda de interés social en nuestro país, de tal forma que es un gran activo para México, “y esperemos que este programa tenga éxito para el Infonavit y para los trabajadores”, subraya.
“¿Cree que el sector privado puede insertarse en este programa de vivienda de la presidenta Sheinbaum, luego de la reforma constitucional que se hizo al artículo 123, que permitirá al Infonavit crear entre otras cosas una empresa constructora?”
Responde: “Yo creo que sí, porque no es fácil para un constructor público-privado abordar muchos mercados y ser efectivo en la construcción, y seguramente se tendrá que apoyar con constructoras locales. Ahí hay una oportunidad para construirle directamente al Infonavit, en lugar de desarrollar para venderle a los derechohabientes del Infonavit.
“Lo que creo que los desarrolladores estamos haciendo es poner a las órdenes del gobierno nuestras empresas para poder tener éxito y tratar de que funcione. Nos conviene a todos en México que esto funcione”, subraya.
“¿Qué porcentaje de sus desarrollos se mueve a través de Infonavit?”
“Tenemos muchos desarrolladores que trabajamos con Infonavit desde hace muchísimos años; la mayor parte de nuestro producto sale por Infonavit. En el caso de nuestra empresa, hemos venido cambiando este esquema: antes teníamos 100 por ciento y ahorita tendremos un 70 por ciento de nuestro producto que sale por Infonavit”, precisa el presidente de grupo ‘Vivo’.
“Eso –añade– porque hemos hecho ahora desarrollos de nivel un poco más alto, que podemos vender ya con créditos bancarios, pero todavía tenemos muchísimo trabajo con el Instituto, estamos trabajando muy cerquita de ellos”.
“Tienen interés ustedes en construir vivienda social, cuyo costo oscila entre los 700 mil hasta un millón 200 mil pesos?”
“Actualmente operamos 10 desarrollos en el Sureste y el 70 por ciento de lo que producimos está, diría yo, abajo de 800 mil pesos, ni siquiera llegamos al millón 200 mil. Estamos en el sector más atractivo de producción de vivienda. Lo seguiremos siendo, por supuesto que nos interesa; tenemos reservas territoriales y queremos seguir trabajando, tratando de abatir el rezago habitacional”, resalta.
“Sí habrá participación privada en ‘megaconstructora’ del Infonavit: Javier Olvera”
Para Javier Olvera, presidente de ‘Vivo Grupo Inmobiliario’ –una de las más fuertes desarrolladoras de vivienda del país–, el hecho que Infonavit vaya a tener su propia constructora no significará que deje fuera al sector privado en la construcción de casas de interés social.
Seguro de sus palabras, asevera: “Yo creo que sí habrá participación, pero habrá que definir cómo. Esta es una mega-constructora, pero, por ejemplo, el Tren Maya finalmente se recargó en una infinidad de empresas privadas”.
Y abunda: Si el Infonavit va a hacer un millón de casas, ellos directamente tendrán que tener apoyo de constructores, y constructores profesionales. Entonces, yo creo que habrá oportunidades.
“Eso probablemente se parezca más a la obra pública que al desarrollo de vivienda, pero de que va a entrar la iniciativa privada de una forma u otra, seguramente que sí va a entrar”, confía.
“¿Sería rentable para ustedes ser el ‘administrador de obra’ de Infonavit?” –se le inquiere.
“Pues no es un ‘administrador de obra’ –precisa–; sería venderle obra o tierra a Infonavit. Depende de lo que ellos necesiten o depende de cómo establezcan esta relación. Estas son cosas que todavía no se definen”.
Prosigue: “Es más como constructor de obra pública que como un administrador de obra. Creo que nosotros podemos dar mejores condiciones que otras constructoras, específicamente en la construcción de vivienda. Si estuviéramos hablando de puentes o carreteras, u otro tipo de infraestructura, trenes, no es nuestro ‘expertise’. Pero en vivienda ya hemos hecho muchas casas por muchos años. Entonces, no será difícil encontrar una colaboración”.
Señala que el plan aun es incipiente. “Se ha puesto en la mesa la intención, la firmeza con la que este programa va para adelante; el cambio constitucional, que no es poco relevante, por supuesto. Pero todavía, desde el cambio de construcción a los cambios de la Ley en el Infonavit, que también faltan, y al programa de operación, pues nos queda un trecho por descubrir cómo va a ser. En este momento no lo tenemos claro”.
Más que un millón de viviendas
“¿Cree que el programa de un millón de viviendas que se ha anunciado para todo el sexenio sea suficiente para paliar cubrir el déficit existente?” –le pregunta GUINDA.
Responde: “Estamos haciendo un ritmo de viviendas en el Infonavit por arriba de 120 mil, 140 mil viviendas por año. Esto ya se venía estabilizando. También está el terreno del Fovissste y, por supuesto, todos los bancos. Entonces, al final del día esto es mucho más que un millón de viviendas en seis años”.
Y enfatiza: “Yo creo que sí, siempre los desarrolladores pensamos que podemos hacer mucho más. Tendríamos que encontrar la forma de hacer vivienda a mejores precios y aquí habría que cambiar muchas de las cosas que hoy se están planteando en vivienda, pero no estamos en esa discusión.
“Hoy creo que no vale la pena abrirla. Hay que apoyar esto porque lo que es cierto es que viene a sumar, no viene a restar. Entonces, hay que lograr que estas viviendas se construyan, que lleguen a buen puerto, que el programa sea un éxito y ver en dónde podemos participar los desarrolladores y los constructores de vivienda para ser colaborativos”.
Dice que hay buena relación de los desarrolladores de vivienda con las instituciones públicas del sector, pero aún no se conocen muchos detalles. “Canadavi siempre está cerca del Infonavit; los desarrolladores mismos tenemos una relación muy estrecha con el Infonavit. En cuanto esto vaya aterrizándose, seremos los primeros en saber. No me queda la menor duda”.
Asegura que sí existe suficiente reserva territorial para echar andar nuevos desarrollos viviendísticos en el país, pues “tenemos muchos años adquiriendo reservas los desarrolladores para vivienda. Las reservas son adecuadas y no están en este momento en propiedad del Infonavit.
“Creo que las están adquiriendo… son reservas territoriales que deben estar cercanas, deben estar equipadas, deben tener factibilidad de desarrollo, deben tener servicios. Vamos, todo lo que se le pide normalmente a un desarrollador, pues el Infonavit tendrá que encontrar reservas con las mismas características.
“Y eso quizá sea un reto importante para este proyecto. Eso sí veo que ya están empezando a trabajar, porque sí están empezando a buscar reservas. Lo que me queda claro es que esto viene con decisión y con fuerza”, reconoce.
Considera que las ciudades tienen programas de crecimiento; tienen en su visión inversiones de infraestructura, vialidad, transporte, hospitales y educación. “Lo que van mandando es la demografía y la economía. Estas dos cosas son las que nos van llevando a crecer las ciudades, y le vamos encontrando cómo”.
“Esta competencia del gobierno de construir casas y ofrecerlas a un precio más bajo, ¿no podría retornarnos a los tiempos en los que la calidad se sacrificaba por el precio?”
“Yo no creo que vendan casas con precios más bajos; no veo que, en términos de la calidad, como lo llamas tú, pero la calidad habría que reflejar un poquito más. Cuando hablamos de vivienda social, lo que estamos tratando de privilegiar desde hace ya muchos años son desarrollos que entren en sintonía de manera muy positiva con las ciudades actuales, en donde tengan avenidas, transporte público, parques, guarniciones, banquetas, hospitales cerca, escuelas caminando. Esto es lo que realmente cambia la calidad de vida del ciudadano, más que la vivienda en sí”, expone.
En el rubro, dice, “participamos constructores que conocemos el sector, tenemos experiencia, y no veo normas que vayan a bajar la exigencia a los desarrolladores que va a impulsar Infonavit. Tampoco veo que vayan a salir con precios más bajos, que no es una competencia desleal, digamos, porque no van a vender, no es lo que se ha propuesto, van a rentar”.
Asevera que ya no habrá casas ‘huevitos’ en las que no cabía una familia; la normatividad ha ido en sentido contrario de esto. “Hoy el Infonavit no permite tener casas de una sola recámara, es parte de la ley del Infonavit”, asienta.
La gran mayoría de los 12 millones de viviendas que hizo el Infonavit, sostiene, en muchísimos años, están insertadas en las ciudades completamente correctas. Y cita el caso de su empresa: “hemos edificado 45 mil casas en 30 años, y no tenemos abandonos, y ninguna está fuera de la ciudad”.
Señala que en la medida en que Infonavit, Fovissste, Sedatu y Conavi, todo el sector vivienda, “nos pongan en la mesa la estrategia completa, trataremos de participar y de ayudar a que esto llegue a buen puerto”.
Y lo remarca: “De una u otra forma trataremos de sumar y de multiplicar vivienda para que todos los mexicanos tengan una vivienda de calidad, como le dices tú, con muy buenas características urbanas, diría yo. Eso es lo que nos encantaría: que todos los mexicanos tengan la posibilidad de comprar, de rentar, y entrar en un mercado inmobiliario que les cree patrimonio para toda la vida”.
Por último, expresa que los anuncios y reformas que ya se hicieron, “nos obliga a todos los ‘vivienderos’ a estar cerca del nuevo director del Infonavit (Octavio Romero), a entender lo que viene, a escuchar y a ponernos a sus órdenes”.
Y remata: “Deseo que este programa sea un éxito y venga a sumar a lo que ya hacemos, y preferentemente a multiplicar, pues una casa más es una casa menos que necesita una familia mexicana, y que tengamos más familias viviendo en buenas condiciones”.
“Si el Infonavit va a hacer un millón de casas, directamente tendrá que tener apoyo de constructores, y constructores profesionales… pero de que va a entrar la iniciativa privada, de una forma u otra, seguramente que sí va a entrar.”
Javier Carlos Olvera Silveira, Presidente de Vivo Grupo Inmobiliario
